DKRU.RU / Аналитика / Экономический анализ / Инвестиционная привлекательность недвижимости падает

Инвестиционная привлекательность недвижимости падает

финансы покидают недвижимость

Все мы прекрасно знаем о том, что в России одним из основных видов инвестиционной деятельности является вложение средств в недвижимость. Однако в последнее время привлекательн6ость недвижимости как инвестиционного инструмента начинает падать. Всё меньшее количество людей рассматривают недвижимость именно как способ заработать. И это связано не только с коррекцией цен на недвижимость во время кризиса. Сказывается также рост финансовой грамотности со стороны населения. Ведь недвижимость большинство людей рассматривает как способ вложения средств исключительно из психологических факторов, размышляя, что недвижимость это не что реальное, вполне ощутимое, которое всегда будет в цене, которое всегда будет дорожать. Но история мировой экономики показывает, что подобные мысли являются ошибочными и многие, кто так думает, потом жестоко за это расплачиваются.

Ипотечный кризис в США, когда чуть ли не четверть населения осталась чуть ли не без штанов очень красочно показывает, чем может обернуться подобная вера в недвижимость. По идее недвижимость вообще как инвестиционный инструмент является одним из самых непривлекательных видов вложения денег. И особенно в России. Давайте перечисли все пункты по порядку, чтобы заявленные утверждения не отрывались от реальности.

Сначала поговорим о так называемом «промежуточном доходе», что это такое – это доход, который вы получаете от инвестиционного актива вне зависимости от совершаемых с ним операций, то есть к промежуточному доходу можно отнести – ежемесячные выплаты по депозиту в банке, дивиденды по акциям, купонные платежи по облигациям и т.д. Для недвижимости таким промежуточным доходом является аренда от сдаваемого помещения. Давайте теперь сравним этот вид дохода с другими. Итак, возьмём стандартную ситуацию – 1-комнатная квартира 20 квадратных метров на окраине Москвы, стоимость такой квартиры будет находиться где-то возле отметки в 3 миллиона рублей. Сдать сейчас эту квартиру можно примерно за 10 000 – 15 000 рублей в месяц, возьмём 15 000 рублей. В месяц это получается 0,5% от стоимости квартиры, в год соответственно 6%. Таким образом с 3 000 000 рублей вы получаете ежегодный доход в 6% годовых, что значительно ниже дохода по депозиту в каком-нибудь государственном банке! Намного выгодней положить эти деньги в банк, тогда ваша прибыль удвоится, а если купить на эти деньги привилегированных акций, то даже утроится. Сдача квартиры в аренду – это чрезвычайно нерентабельное, более того, убыточное занятие, поскольку годовая инфляция значительно выше тех жалких 6% годовых, на которые вы можете рассчитывать.

Однако при этом многие аргументируют, что стоимость квартиры постоянно растёт, и самый главный доход заключается в том, чтобы дёшево купить и дорого продать. Этот вид дохода называется инвестиционным. Здесь следует оговориться, поскольку во-первых, цены на недвижимость растут не всегда, примерно раз в 8-10 лет они существенно падают, и этот год доказал справедливость данной формулы (вспомним падения цен на недвижимость в нашей стране: 1990 г. – 1998г. – 2008 г. – магия чисел просто завораживает, интервал выдерживается до педантичности чётко). К тому же в сфере провозглашения курса на строительство малоэтажного жилья вполне может случиться так, что начнёт расти загородная недвижимость, а городская начнёт падать, да так, что уже никогда не вернётся к прежним уровням (как этом может произойти см. в статье «Призрак Субурбанизации в России»). Или представьте, что всех очередников снабдили социальной ипотекой, и надбавку для строительных компаний, с которой они обязаны выплачивать суммы для очередников, отменили – это приведёт к падению недвижимости почти на 50%, причём разом, единовременно. Падение курса доллара или фондового рынка можно хоть как-то спрогнозировать, с чем-то связать, а вот законодательные инициативы наших чиновников, которые в любой момент могут изменить рынок недвижимости, предсказать невозможно. Так что недвижимость как никакой другой актив больше всего подвержена политическим и системным рискам, которые невозможно предсказать.

Ну да бог с ними с рисками, давайте посчитаем выгоду от инвестиционного дохода. Возьмём период всеобщего благоденствия с 2002 по 2007 годы. За это время стоимость квартир в среднем выросла в 7 раз. За это же время стоимость акций Сбербанка выросла в 15 раз, стоимость золота в 12 раз. То есть вкладывать деньги в акции или золото оказалось в два раза более доходно, чем в квартиры.

Теперь необходимо сказать о системных рисках. Золото или акции вы можете купить по стандартной процедуре на фондовом рынке или в банке. При этом вас никто не обманет, не застрелит, вы вообще можете проводить все операции удаленно, через Интернет или телефон. А вот продать квартиру и чтобы при этом тебя никто не обманул, или точно знать что ты продаёшь квартиру не бандитам, которые потом вернуться за своими деньгами, никогда нельзя с высокой долей вероятности. В конце-концов, договор может быть составлен неправильно и вы можете оказаться жертвой мошенников.

Теперь переходим к самому главному, к комиссии посредников, потому что осуществлять сделки на рынке недвижимости без посредников опасно, и опасно не просто для ваших денег, а опасно для жизни! Стоимость услуг посредников при реализации недвижимости может составлять от 5% и до 10% от стоимости недвижимости – в зависимости от количества и качества документов на недвижимость. В банке стоимость обслуживания депозита уже включена в ставку, так что вы её даже не почувствуете. На фондовом рынке с вашего оборота с вас могут потребовать от 0,003% до 0,007%. То есть от 30 до 70 рублей с миллиона. Правда разница в комиссиях резко бросается в глаза? Где высокие риски, там и высокие комиссии.

Так что с ростом финансовой грамотности населения, всё больше людей перестают рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент. Причём инвестиционная привлекательность недвижимости падает не только в России, но и во всём мире – это закон современного мира.


разместить пресс-релиз, тематическую или обзорную статью, новость Вы можете самостоятельно разместить пресс-релиз, тематическую или обзорную статью, новость


Поделитесь с друзьями

Продвижение сайта невдижимости - Рунет-Рулит